もしもたくさんお金があったら、世界の色々な国に別荘を持ちたいです。夏休みやお正月休みになると海外の、もう一つの自分の家に行って休暇を過ごすなどというセレブな暮らしをしてみたいものです。私なら、まずはラスベガスに別荘が欲しいです。今までに数回ラスベガスに行ったことがあるのですが、とにかくとても楽しくて買い物もできる、休暇を過ごすにはいい場所だと思います。まさにエンターティメントの街です。カジノで遊ん
私が別荘が欲しいと思う国... の続きを読む
価格だけを判断基準に選んで購入する人の中には、管理費や修繕積立金など無駄だと考える人がいます。管理費は自分の住戸のために使われるお金ではありませんし、修繕積立金は10年後、20年後に生きるお金です。しかし、短絡的に、目の前のお金だけを考える人にとってはそれは無駄なお金。払いたくないと考え、本当に払わない人が出ても不思議はありません。それがマンション全体にどのような不利益をもたらすか。少し考えれば想
将来の資産価値を損なうことになる... の続きを読む
なぜ、オールインワン物件をすすめないのか。それはこうした物件は主婦が働かない、社会と交わらないことを前提に造られているからです。敷地内にはいろいろな設備が揃っていますから、遊びも買い物もその中、あるいは近所で済みます。販売している不動産会社に聞くと「近くにはスーパーもあるし、小中学校も近いので、日常生活に不便はありません。駅まで遠いからご主人は通勤が大変でしょうけれど、そんなに問題はありませんよ」
オールインワン物件は「働かない主婦」が前提... の続きを読む
２年前から縁あって、韓国でも住宅の仕事を手がけるようになりました。今、韓国でも（価格に加え）より豊かで快適な暮らしができる、提案力のある「住まい」を求める消費者が増えてきているということです。細長い廊下に沿って各部屋が順に並んでいるという日本のマンションにありがちなスタイルはもう古く、地震がないということもあり、ワンフロア４世帯、すべて角部屋というペンシルタイプの建物や、凹凸をたくさんつくって少し
韓国でも住宅を手がけて... の続きを読む
神奈川県ではゼロ歳から小学校就学前までの乳幼児は通院時、入院時とも助成されますが、小学校就学から中学校卒業までは入院時のみ。また、受診にあたっては一部負担金が必要がっかり、所得制限があったり。子どもの医療費助成の施策は基本方針を都道府県が決め、詳細については各市町村（東京の場合は23区も）ごとに決めるというやり方になっており、都道府県レベルで、市町村レベルでと比べてみると、各自治体の懐具合、子ども
施策の重要度がわかる... の続きを読む
在来工法の一番の欠点は、実際に施工する職人により、出来栄えに大きく差が出てしまうことだ。極端な例では、木材の組み方にしても、単に金具で留めつけるといった手抜きをしているところもある。その点、大手の建設メーカーであれば、ある程度の質は保証され、また予算に合わせて見本もいろいろ用意してくれ、安心できる。一般の工務店では、職人の経験だけで建てる場合があり、「こんなはずではなかった」ということがある。建設
在来工法の一番の欠点... の続きを読む
1棟当たり4戸以下の小さい共同住宅（銀行によっては6戸以下）や、区分所有には融資しません。区分や小規模共同住宅物件は、空室になった場合に他の部屋の家賃から元利金返済をできないほど、空室のインパクトが大きいためです。そもそも、収益還元法は、物件の収益力を引き当てに融資をするものであって、購入者の収入に依拠するものではありません。ですから、規模が大きければ大きいほど融資しやすくなるわけです。サラリーマ
小規模共同住宅... の続きを読む
「空間」とは、そのものズバリ、家の中の空間のことです。居室はもちろん、収納スペースを含めて、すべての空間が有効に利用されているかどうか。収納スペースが少ないと、部屋の中にモノがあふれ、部屋が有効に活用できません。ならば収納スペースをたっぷりとればそれでＯＫかというと、そうでもないのです。収納スペースが多すぎると、なんでもかんでも詰め込んでしまい、何か入っているかわからないブラックホールになるだけ。
空間とモノを有効に利用するコツ... の続きを読む
土台・柱・梁・筋交いなどの接合部分は、釘を打つだけではなく、金物やボルトなどを効果的に使って、しっかり緊結しましよう。また、シロアリに食われたり、腐ったりした土台や床材などは、そのまま放置しないで取り替えましよう。そして、家の四隅には、なるべく窓や出入口などの開口部はつくらずに、壁をつくれば一層、地震に強い家になります。また、壁をつくるときは、できるだけバランスよく配置することが肝心です。ただし、
家の耐震性を高める方法... の続きを読む
5棟目の相手は整理回収機構でした。物件が出た当時、私はこの物件の情報を知らず、後になって知ったのですが、1997年から隣町で4億5000万円程度で出ていたようでした。しかし、田舎で1億円以上の物件はなかなか売れません。1999年に、2億5000万円で再度売り出しましたが、全国的に銀行融資が厳しい時代だったので、隣町の投資家で買う人はいなかったようです。値下げされた際に、知り合いの業者から話が来まし
整理回収機構の掘り出し物... の続きを読む
地震に強い家を望むならば、木造住宅よりも鉄骨や鉄筋コンクリートの住宅を選択したほうがいいのでは、と考えている人が多いかもしれません。ところが、インターネットであれこれ調べてみると、必ずしもそうとは言えないようです。実は、同じ重さに対する圧縮強度は鉄よりも木のほうがあり、木造軸組工法は高い耐震性を備えているそうです。地震は、建物そのものの重さや、その中にある家具などの重さに比例して働くので、軽い素材
耐震性のある木造住宅... の続きを読む
当初多めに返済し後の返済を楽にする方法としては、返済方法を「元金均等返済」にすることによっても可能になります。元金均等返済とは、金利定額の分に利息を上乗せして返済していく方法です。利息はローン残高に応じて付きますので、元金が減っていけばその分支払う利息も少なくなり、返済額も次第に減っていきます。借入金3000万円の例で見てみましょう。この場合、元金にあたるのがこの3000万円です。これを30年で毎
元金均等返済について... の続きを読む
五十六年度末までの借入金の利息（年六・五％を超える部分に限ります）のうち、五十七〜五十九年度の各年度に支払うべき金額の範囲内で補給金の一部を「特別損失金」として繰り延べ、六十〜六十六年度（平成三年度）の各年度に一般会計からの交付金により補填するというものです。この特別損失金制度は、当初、五十九年度までの特例措置でしたが、六十年度以降も国の財政事情の好転が見込まれないことから、第二次財政再建期間の最
特別損失金制度の延長... の続きを読む
一定の明確な内容が確定しているとは言いがたい。要は、具体的な場合の内容次第である。明確な約定をしないと、互いに違った考えでいて、くい違いを生ずるといったことになりかねない。その場合、約定する目安としては、先にみてきた手付、内金を基準とすればよい。それとの異同をきちんと考えて約定するとわかりやすいからである。そしてもし、その内容が手付や内金の性質をもつなら、用語としてはそちらを使うほうがよいであろう
証拠金、保証金、手金、約束金など... の続きを読む
土地評価についても、もっぱら土地の時価評価、いいかえると土地が経済的にどのような有用性があるかの認識の上で価値を判断し、価格をもって表示することに定義づけることにする。あらためていいなおすと、土地の評価とは土地の時価評価のことである。時価評価は、土地の有用性をどのように認識するかという認識の方法論につながる。由来、土地の時価評価は行なわれていた。評価の意味を単に値踏みというようなことに解釈すれば、
土地の時価評価について... の続きを読む
一月から六月までの半年にわたる市民による検討期間の間に、計画局のスタッフが出席する市民との対話集会が八十回以上ひらかれた（三人以上の市民からの要請があれば説明に出向く）。そのほか、各高校の集会所で都市計画委員会主催のタウン集会が九回、市民総会が二回開催された。このような長期にわたる多様な参加の機会を通じて表明された多数の市民の意見をとりいれて、都市計画委員会は総合計画素案を作成した。この素案につい
市民と対話を重ね策定したポートランド市総合計画... の続きを読む
ある小学校の新入生で、真直ぐ走れない子が目立ったことがある。「体力測定でA子は二五メートルを真直ぐ走ることができず、一三秒もかかった。母親に、からだのどこかが悪いのかと聞くと、「家では外に出さないので外で走れない」とこたえた。」（東京都教育研究所）乳幼児の成長過程において、住居は母の胎内につづく物質的環境である。その与える影響は、大人とはくらべものにならない。大人たちは自分の仕事を中心に時間が過ぎ
住居は母の胎内につづく物質的環境... の続きを読む
アメリカ政府が、国民の持ち家政策として住宅モーゲージに政府系機関の保証を付けるなどの保全措置をとった結果、短期間で急速な市場拡大に成功しました。その後、９４年春の金融引き締めでＭＢＳ相場が軒並み下落し、長い低迷期を経験して以降、９６年頃から再びデッド型の主要投資対象として人気化してきました。９６年のＭＢＳ発行総額は前年比で倍増し、再び８０年代のような過熱感を指摘する声もあるようです。ＣＭＢＳ（コマ
ＣＭＢＳの伸び率が急伸... の続きを読む
Ｓ＆Ｐ社が想定する最悪の事態とは、（１）２９％以上の賃料収入の減少、（２）１１％以上の空室率の上昇、（３）１５％以上の経費支出の上昇、のことで、例えこのような事態に陥っても定時にキャッシュフローが確保され、物件の価値が維持され、元利払いが滞らないことが要求されます。日本の不動産投資においても参考になる基準なので覚えておきたいところです。不動産投資商品の格付けは、確かにＲＥＩＴやＭＢＳ、それに大がか
動産投資商品に格付けの問題点... の続きを読む
欧米では、まず公共施設をつくり、それが整ってから住宅建設を進めるのが都市計画の常識だ。日本では、政府の住宅政策の表看板である公団が、この都市計画の常識を無視して団地の建設をすすめたため、そのしわ寄せを地方自治体がもろにうけた。ついでに触れれば、住宅公団の建設資金の大部分は、郵便貯金や年金の積み立てなどを原資とする財政投融資からの借金と家賃収入にたよってきた。公的住宅とは名ばかりなのだ。「勤労者」の
公的住宅とは名ばかり、家賃の高い公団住宅... の続きを読む
本来、不動産投資ビジネスこそ金融ビジネスと融合すべき代表的な業種だと私は思っています。世界には、金融を知っているからこそできる不動産ビジネス、不動産に精通しているからこそ成功する金融ビジネスはいくらでもあります。にもかかわらず、日本人だけがそれに気づくことなく、お互い見せかけの資産評価額を膨張させることだけで協力しあってきました。つまり金融機関は金融資産の質よりも量を、不動産業者は収益性より資金調
金融持ち株会社構想でのけ者扱いされた「不動産」... の続きを読む
遠距離通勤は、勤労婦人に対して、とくに大きな影響を与える。近年婦人の職場への進出はいちじるしく、一九七七年の勤労婦人は七〇年の一〇八六万人に対し一一四二万人とふえ、とくに有配偶者は四五〇万人（四一・四％）から六七七万人（五九・五％）と大幅に増加している（総理府統計局『労働力調査報告』）。勤労婦人の疲労ははなはだしい。たとえば、大阪市内の小中学校に勤める婦人教職員七九一人についての調査によると、二〇
勤労婦人の健康を蝕む通勤... の続きを読む
モデルの見直しのうちでは、まず課徴金減免制度への対応があげられる。減免申請の順位にかかわらず、指名停止期間を短縮することにした。モデルでは「課徴金減免制度が適用され、その事実が公表されたときの指名停止期間は、当該制度の適用がなかったと想定した期間の2分の1の期間とする」とした。つまり、一律半減になった。そして、独禁法上の正式な行政処分である排除措置命令もしくは課徴金納付命令が出された段階で、指名停
モデルの見直し内容... の続きを読む
コンベンショナル金融またはコンベンショナル銀行という言葉が、イスラム金融やイスラム銀行を論じる際に出てくる。この「コンベンショナル（conventional）」という言葉は、我々が一般的に利用している銀行取引のことであり、イスラムルールではないという意味を表している。親会社とするブーミアン−グローバル−レアルエステート−ファンド、ドイツ系のハイポ−リアルエステート−キャピタル−ジャパンの三者で、今
コンベンショナルはイスラムルールではない... の続きを読む
「うちはどこも壊れてないのになんで一律、同じ金額の補修費を出さないかんのや。どうせカネを出すなら、建て替えて皆が同じように新しい家に住んだほうがトクやないか」そんな声が、住民のなかからテラホラ聞こえ始めた。出所は建設業関係の住人だった。マンションは多数の個人財産の集合体である。建て替えもひとつの選択肢だ。同じ間取りの住戸に住んではいても、家族構成や世代、家計、生活観によって「持ち家」に対する思いは
住民負担ゼロの「公費解体」... の続きを読む
隅田川流域エリア、臨海再開発エリア、山の手北部エリア、山の手南部エリア、東急沿線、中央・西武新宿沿線、西武池袋・東武沿線などです。それを、より端的に東京圏も含めた全国の都市（農業地帯の街を除く）の区分けとして定形化して捉えるのであれば、ほとんどの住宅街は、山の手、下町、近郊、郊外（または、郊外型ニュータウン）、臨海型ニュータウンの5種類に分けられると思っています。それ以外は、農村、漁村、別荘地ぐら
単純労働者が暮らす街のリスクは高い... の続きを読む
われわれのシステムでは、なによりもまずお客さまの経済事情を第一に考える。そのため、お客さまの最初の訪問のときには、物件を持っていかない。まず、お客さまの心情をうかがっておいて、そのあとで、ぴったりと合った物件が出たときに、その連絡をさせていただくのだ。このことにどんな意味があるのか。じつは、これこそが、取り引きのスピード化をはかり、売買契約に関するコストパフォーマンスを削減するのである。売買に関す
与信調査を先にすませておくのが大切なカギ... の続きを読む
不況下に仕事がほしいのは誰しも同じである。デパートは売場面積を増やし、さらに坪当たりの売上を増やす工夫をする。メーカーはより良い商品をつくり出すべく、機械を工夫し、工場のレイアウトを考え直して、より良い・より安い商品づくりをめざす。ここに、われわれ建設会社のくい込む余地が残されている。「いくらでつくらせてくれなければ困る」「公共事業費を増やして、工事を発注してくれなければやっていけない」という考え
サービスを惜しまず、満足感を与えることだ... の続きを読む
不動産情報の仕入れ方をお知らせしましょう。一番簡単な方法で一番確実なのが、最寄の駅前に必ずある不動産屋へと行ってみることです。もちろん、アポなしでも全くかまいません。最初でしたら、よく話しを聞いてくれるでしょう。次は新聞の折込チラシです。こちらは新築の情報がたくさん載っています。新聞チラシに良く似たものに、ポスティング広告があります。こちらは、地元中小不動産屋が配っている情報です。そして、家から出
不動産情報の仕入れ方... の続きを読む
「伝統的住宅」と聞いてすぐに思い浮かぶのはとある会社社長のご自宅です。その社長は建物に強いこだわりを持っており、ご自身の住宅も京都から運んできたと聞きました。何度かお邪魔したことがありますが、映画に出てくるような、古き良きたたずまいの家でした。機能性だけを重視しては、趣がなくなってしまいます。だからと言って、美だけを追求すると住みにくくなります。その住宅は、伝統的に受け継がれてきた日本家屋の良さを
伝統的住宅にお邪魔しました... の続きを読む
概要と確認申請書に必要な図面等を紹介しました。ここでは確認申請に要する期間、費用について紹介していきます。確認申請に要する期間は、特定行政等もしくは民間確認検査機関が確認申請を受理後、申請内容に問題がなければ確認済証を発行するようになっています。木造2階建ての住宅であれば7日以内、構造計算を必要とする木造3階建ての住宅や鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合は21日以内となっています。確認申請提出前に事
建築確認申請とはどういったものか... の続きを読む
飲食店を始めようとする友人が安いトレーラーハウス組み合わせて飲食店に改装した。日本ではトレーラーハウス自体をそのまま使用することが難しいので、結局持ってきたトレーラーの車輪をはずして基礎に載せる必要があったが建物自体はトレーラーを使った。トレーラーを三台組み合わせてコの字型に並べた。真ん中はテラスにした。トレーラーはそれ自体が建物構造になっているので改装もしやすかったらしい。ただ大変だったのはスペ
トレーラーハウスを飲食店に大改装... の続きを読む
UR賃貸住宅を社宅として利用している企業があるそうです。UR賃貸住宅は以前の公団住宅のことで、一般の入居者にとっては、礼金、手数料などが無料、保証人がいらない、というメリットがありますが、企業にとってのメリットとは何でしょう。最大の利点は、経費の削減らしいです。上記のように礼金などの諸費用が不要なばかりか、上場企業や資本金5億円以上の関連企業を含む法人は、敷金も免除されます。また賃貸戸数によっても
公団住宅を社宅に利用... の続きを読む
住宅展示場に行ったことはありますか。住宅の建設を考えていないとなかなか近寄りがたいイメージがあるかもしれませんが、気軽に立ち寄ってお話を聞くのもおもしろいですよ。例えば私が最近驚いたことは、錆びにくい軽量鉄骨の家の話です。鉄骨とは鉄なので、どうしても錆びてしまうというデメリットがあり、特に海辺の家には適さないと言われてきました。けれど特殊な加工をすることによって錆びにくくなったとのことでした。その
進化し続ける日本の建物... の続きを読む
長年住んでいた家を改築するために色々な業者さんと話したり、見積もりを取り寄せたりしていたのだけれど、父の「地元の●●さんにお願いしろ！！」の鶴の一声でリフォームは地元で長いお付き合いのあった知人の工務店さんにお願いすることになりました。値段でいくとよその業者さんにお願いしたほうが安かったので、わたしを始め父以外の家族はみな不満顔。でも、父の建てた家であることには間違いないので父の意見を無視すること
地元の工務店にお願いするのが一番安心... の続きを読む
マンションでの生活はまず第一に機能性が重視されますから、買う前にそうしたことにも目を向けて調べることです。浴室、台所の排気設備や水洗設備の材質、真ん中の部屋は採光が一面しかないので、奥の部屋がどの程度の明るさになるのか、換気はどうかも念入りに。また共用施設も確認しておく必要があります。マンションの共用施設は、廊下、階段、エレベーター、冷暖房設備、消火設備、貯水タンク、電気・上下水道の配線と配管など
共用施設を確認しよう... の続きを読む
実際に住んでからの「経済性」という大事なポイントを振り返っておきたい。電気代、ガス代、水道代が、より大きい家に移ることでどれくらい高くなるかである。まず電気代だが、空調の電気代があまり影響しない前の家の春（４〜６月）といまの家の秋（９〜11月）の平均では、前に住んでいた建て売りの家（以下、前の家）が約7800円／月、新築したいまの家（以下、いまの家）が約１万6000円／月。倍になってはいるか、延べ
引越し後のランニングコストをチェックしたら……... の続きを読む
マスコミも含めて、日本人の住意識、住居観は歪められている、と私はみている。住宅要求の内容を私たちは問い直さないといけない。住宅とはこういうものだというあるべき姿を提起し、それを基本理念とし、個別の不満や要求、あるいはその逆のさまざまな側面からの住居の現状との間の矛盾の解消を本質的な課題として据え、運動に取り組んでいくことが必要だろう。そして、住宅問題に直面している人だけでなく、学校の先生もそう思い
歪められた日本人の住意識... の続きを読む
硬い地盤はビリビリと速く振動し、その卓越周期は短い。これに対して軟らかい地盤はユサユサとゆっくりゆれ、長い卓越周期を有している。だから、応答スペクトルは、硬い地盤では建築の固有周期の短いところで局部的に大きくもち上げられ、軟地盤では長周期のところで局部的にもち上げられる。事実、硬い地盤上と軟らかい地盤上で記録された多数の地震動の応答スペクトルを描いてみると、こういった形の違いがはっきりと現われてい
建築に作用する力の大小がある... の続きを読む
都市生活の中で、タワーマンションの上層階に住むというのは、若い夫婦世帯にとっては一つのステイタスではある。しかし、この衝撃のデータを見たらどうだろう。「１０階以上の高層階に住む女性のうち６３．７％が流産・早産をした経験がある」。この驚きのデータを発表したのは、東海大学医学部公衆術生学の専門家。長く「日本の家族の在り方」を探ってきた専門家は、１９９０年代から高層マンションと出生率の関係を研究してきた
高層階に住む女性の３分の２は流産・早産をする... の続きを読む
「買い時」という言柴は、ハウスメーカーやマンションディベロッパーの営業の現場でよく使われてきました。とりわけバブル期には、「早く買わないと……」というあわただしさを煽りながら、契約にためらいがちな買い手の決断を迫る決まり文句として使われ、こうした営業戦略的な意味合いが強かったようです。しかし、本来の意味での「買い時」はあくまでもその人自身の必要度で決まるものであって、価格動向はその判断上の一つの要
言葉の背景とアドバイスの留意点... の続きを読む
人間の尊厳が損なわれるような住宅事情を改善することが、住宅問題の解決であるとするならば、どのような発想に立って課題に立ち向かうべきか。まず何よりも、人権を損なっている住宅事情にはさまざまな側面があり、矛盾の構造は非常に多面的であるという事実を明らかにすることが必要になる。住居の貧困によって人権が損なわれている実態については、私の『住宅貧乏物語』（岩波新書）に書いたし、一九八七年、開業医の全国組織で
住宅問題のさまざまな側面... の続きを読む